In breve. Uno straniero può comprare casa in Italia. I cittadini UE e gli stranieri che vivono in Italia con un permesso di soggiorno valido non hanno limiti particolari; chi vive fuori dall’UE, per esempio negli Stati Uniti, può comprare se tra l’Italia e il suo Paese esiste la condizione di reciprocità, che il notaio verifica caso per caso. Serve il codice fiscale. Comprare casa però non dà diritto a un visto né a un permesso di soggiorno: per vivere in Italia serve un visto, per esempio per residenza elettiva.
Qui trovi chi deve verificare la reciprocità, come ottenere il codice fiscale dall’estero, cosa cambia per chi vuole trasferirsi in Italia e gli errori da evitare prima del compromesso.
Aggiornato il 14 novembre 2026. Sono regole generali basate sulle fonti ufficiali, non una consulenza personalizzata: la verifica finale spetta al notaio, e imposte e spese dipendono dal singolo acquisto.
Uno straniero può comprare casa in Italia?
Sì. La regola di base è l’articolo 16 delle disposizioni sulla legge in generale: «Lo straniero è ammesso a godere dei diritti civili attribuiti al cittadino a condizione di reciprocità». In pratica, chi non vive in Italia può comprare se il suo Paese permette agli italiani di fare lo stesso. Molti stranieri però sono esentati da questa verifica.
| Chi compra | Serve la reciprocità? |
|---|---|
| Cittadini UE, islandesi, norvegesi e del Liechtenstein | No |
| Cittadini extra UE che vivono in Italia con carta o permesso di soggiorno per lavoro, impresa, famiglia, studio o motivi umanitari | No |
| Rifugiati e apolidi che vivono in Italia da almeno 3 anni | No |
| Cittadini di Paesi che hanno con l’Italia un trattato sugli investimenti | Di regola no |
| Altri cittadini extra UE che vivono all’estero | Sì, la verifica il notaio |
Per chi vive regolarmente in Italia vale anche l’articolo 2 del Testo unico immigrazione: lo straniero regolarmente soggiornante gode dei diritti in materia civile attribuiti al cittadino italiano.
Chi verifica la reciprocità e come?
Lo fa il notaio che stipula l’atto. Il Consiglio nazionale del notariato spiega che la verifica si fa caso per caso, se serve con l’aiuto del Ministero degli Esteri. Chi vive in Italia deve mostrare al notaio, prima dell’atto, un permesso di soggiorno valido o un permesso per soggiornanti di lungo periodo.
Le indicazioni del Ministero degli Esteri sui singoli Paesi, avverte lo stesso Ministero, non hanno valore legale e sono solo indicative. Per questo conviene chiedere al notaio di verificare la reciprocità all’inizio della trattativa, prima di firmare il compromesso o di versare una caparra.
Se sei cittadino statunitense e vivi negli Stati Uniti, la reciprocità è proprio il primo punto da controllare con il notaio. Se vivi già in Italia con un permesso di soggiorno, la verifica non serve.
Serve il codice fiscale per comprare casa?
Sì, il codice fiscale serve per l’atto di acquisto. Lo rilascia l’Agenzia delle Entrate. Per chi compra casa dall’estero ci sono due strade:
- Delegare un rappresentante in Italia, con una procura speciale, che presenta la domanda a un ufficio dell’Agenzia delle Entrate;
- chiederlo di persona a un ufficio dell’Agenzia delle Entrate quando arrivi in Italia.
Attenzione: per l’acquisto di immobili alcuni consolati, come quelli di New York e Parigi, non rilasciano il codice fiscale e rinviano alla delega a un rappresentante. Il codice fiscale non scade e non cambia se ti trasferisci all’estero. Vedi la guida al codice fiscale per stranieri.
Comprare casa dà diritto al visto o alla residenza?
No. Una casa di proprietà non dà un visto né un permesso di soggiorno, e l’acquisto di immobili non è tra gli investimenti ammessi per il visto per investitori. Per soggiorni brevi restano le regole Schengen: vedi la guida ai 90 giorni su 180.
Per vivere in Italia serve un visto di lunga durata. Chi ha redditi propri, come pensioni o rendite, può valutare il visto per residenza elettiva: tra i documenti i consolati chiedono un alloggio in Italia, e la casa di proprietà può servire a dimostrarlo. Altre strade sono il visto per nomadi digitali e i visti per lavoro.
Quali obblighi ci sono con le autorità?
- Comunicazione alla pubblica sicurezza: chi cede la proprietà o il godimento di un immobile a uno straniero extra UE deve comunicarlo per iscritto entro 48 ore all’autorità locale di pubblica sicurezza (articolo 7 del Testo unico). La sanzione va da 500 a 3.500 euro. Vale anche se affitti la casa a uno straniero extra UE o lo ospiti.
- Imposte e spese: dipendono dal tipo di acquisto e da chi compra; il notaio le calcola prima dell’atto.
- Residenza anagrafica: si chiede al Comune solo se ti trasferisci davvero in Italia con un titolo di soggiorno. Vedi la guida sulla residenza in Italia per stranieri.
Quali errori evitare?
- Firmare il compromesso o versare la caparra prima che il notaio abbia verificato la reciprocità.
- Pensare che la casa dia diritto a restare in Italia oltre i 90 giorni o a ottenere un permesso.
- Chiedere il codice fiscale all’ultimo momento al consolato sbagliato.
- Dimenticare la comunicazione entro 48 ore quando si cede o si affitta la casa a uno straniero extra UE.
- Usare documenti stranieri senza traduzione e legalizzazione quando servono: vedi la guida su legalizzazione e apostille.
Domande frequenti
Un cittadino americano può comprare casa in Italia?
Sì, se esiste la condizione di reciprocità tra Italia e Stati Uniti per quell’acquisto: la verifica il notaio, caso per caso. Se il cittadino americano vive già in Italia con un permesso di soggiorno valido, la reciprocità non serve.
Comprare casa in Italia dà diritto alla residenza?
No. La casa non dà un visto né un permesso di soggiorno, e non è un investimento valido per il visto per investitori. Per vivere in Italia serve un visto di lunga durata, per esempio per residenza elettiva.
Come si ottiene il codice fiscale per comprare casa dall’estero?
Di solito delegando un rappresentante in Italia, con una procura speciale, che lo chiede all’Agenzia delle Entrate, oppure di persona appena arrivi in Italia. Alcuni consolati, come New York e Parigi, per l’acquisto di immobili rinviano a questa strada.
Bisogna essere residenti in Italia per comprare casa?
No. Anche chi vive all’estero può comprare, con il codice fiscale e, se è cittadino extra UE, con la verifica della reciprocità da parte del notaio.
La casa di proprietà vale come alloggio per la residenza elettiva?
Sì, può servire a dimostrare l’alloggio in Italia che i consolati chiedono. Non basta però da sola: servono anche i redditi stabili non da lavoro e l’assicurazione sanitaria previsti per questo visto.
Fonti ufficiali
- Diritti e reciprocità – Ministero degli Affari Esteri
- Notarial services for foreigners – Consiglio nazionale del notariato
- Testo unico immigrazione (D.Lgs. 286/1998), testo vigente al 5 febbraio 2025 – Ministero degli Affari Esteri (PDF)
- Codice fiscale – Consolato generale d’Italia a New York
- Codice fiscale per cittadini stranieri – Consolato generale d’Italia a Parigi
Fonti consultate il 14 novembre 2026. Le informazioni sui singoli Paesi possono cambiare: la verifica della reciprocità spetta sempre al notaio.
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